+48 85 652 45 46
 +48 604 770 940
 biuro@online.nieruchomosci.pl

Aktualności

Głównym celem wprowadzenia Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2015r. poz.1433) miało być utrudnienie spekulacji gruntami rolnymi, ochrona polskich rolników przed masowym wykupem ziemi rolnej przez obcokrajowców, a w konsekwencji wzrostem cen ziemi rolnej.


Nowa ustawa wprowadziła zapisy, które są niespójne, niejednoznaczne, wymagają dodatkowych interpretacji i rozwiązań prawnych, które dopiero zostaną wprowadzone rozporządzeniami właściwych ministrów. Obecny stan prawny w znacznej mierze utrudnia obrót nieruchomościami rolnymi, z uwagi na to, że do czasu wprowadzenia rozporządzeń wykonawczych, ustalenia praktyk obrotu nieruchomościami w oparciu o nowe przepisy, transakcje sprzedaży ziemi będą trudne, a rozstrzygnięcie transakcji może okazać się niekorzystne dla stron transakcji.


Głównym powodem zamieszania w związku z zapisami nowej ustawy jest ustalenie i rozstrzygnięcie prawa pierwokupu ziemi oraz podmiotów, którym to prawo przysługuje. Prawo pierwokupu zgodnie z nowymi przepisami przysługuje:


1. DZIERŻAWCY ZIEMI
• jeśli umowa była zawarta na piśmie i była wykonywana co najmniej 3 lata
• jeśli nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej


2. ROLNIKOWI INDYWIDUALNEMU
• będącemu właścicielem nieruchomości rolnej graniczącej z nieruchomością przeznaczoną do sprzedaży


3. AGENCJI NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH
• gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość o powierzchni nie mniejszej niż 1ha.

Ustalenie podmiotów uprawnionych do pierwokupu ziemi rolnej jest kluczowym elementem transakcji sprzedaży nieruchomości rolnej. Jeżeli żaden z wymienionych podmiotów nie skorzysta z prawa pierwokupu, dopiero wówczas możliwa staje się sprzedaż innemu nabywcy. W takim przypadku należy jednak upewnić się czy sprzedaż nie wymaga spełnienia dodatkowych warunków przez sprzedającego tj. np. uzyskania zgody na podział nieruchomości wydawanej przez Agencję Nieruchomości Rolnych.


WAŻNE!
Ominięcie procedury pierwokupu skutkuje nieważnością transakcji na każdym etapie sprzedaży.


Decyzje ANR dotyczące zgody na sprzedaż ziemi rolnej w głównej mierze mają charakter uznaniowy i zależeć będą od kategoryzacji sprzedawanej ziemi jako gospodarstwa rolnego lub nieruchomości rolnej.


GOSPODARSTWO ROLNE – jest to obszar nie mniejszy niż 1ha
W przypadku zamiaru sprzedaży gruntu rolnego wchodzącego w skład gospodarstwa rolnego każdorazowo należy ubiegać się o zgodę dyrektora ANR. ANR może odmówić zgody na sprzedaż ziemi z uwagi na znaczne pomniejszenie powierzchni gospodarstwa rolnego.


NIERUCHOMOŚĆ ROLNA – każda nieruchomość, która nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego.
W przypadku sprzedaży nieruchomości poniżej 1ha nie jest konieczne uzyskanie zgody ANR. W przypadku nieruchomości powyżej 1ha konieczna jest zgoda ANR z uwagi na konieczność uzyskania decyzji ANR dotyczącej podziału gospodarstwa rolnego i/lub uzyskania decyzji dotycz ącej wykonania prawa pierwokupu przez ANR.

Ustawa w znacznej mierze ogranicza swobodę decyzji dotyczącej wyboru nabywcy poprzez konieczność wykonywania prawa pierwokupu na rzecz podmiotów uprawnionych, a także wpływa na realne dochody rolników ze sprzedaży ziemi poprzez mechanizm żądania sądowego ustalenia ceny. Mechanizm ten powoduje, że transakcja sprzedaży może zostać na wiele miesięcy zablokowana do czasu wydania opinii sądu dotyczącej ustalenia ceny. Dodatkowym utrudnieniem na obecnym etapie obowiązywania ustawy jest fakt, że pośrednicy w obrocie nieruchomościami, prawnicy ani notariusze nie mają skutecznych procedur oraz narzędzi prawnych umożliwiających bezproblemowe i niezakłócone przeprowadzenie transakcji, których konsekwencje byłyby możliwe do przewidzenia.

* opublikowany tekst ma charakter subiektywnej oceny, nie jest poradą prawną i nie stanowi podstawy do podejmowania decyzji.

Kontakt z nami

home.nieruchomosci.pl

ul.Bielska 3
15-852 Białystok

+48 85 652 45 46
+48 604 770 940

biuro@online.nieruchomosci.pl

2014 © Wszystkie prawa zastrzeżone online.nieruchomosci.pl | Realizacja: itcreate