Zakup gruntów rolnych z zamiarem przekształcenia ich w działki budowlane oraz wykorzystanie w celach inwestycyjnych może okazać się bardzo trafioną lokatą kapitału. Zanim jednak zdecydujesz się na ten krok sprawdź, czy działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Przeznaczenie gruntu rolnego na cele nierolnicze – plan czy decyzja o warunkach zabudowy?

Przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jeżeli dla dokonania przeznaczenia na cele nierolnicze danej nieruchomości wymagana jest zgoda ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Wymóg ten obowiązuje zaś w odniesieniu do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III. Jeżeli natomiast teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, wówczas możliwe jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Powyższe rozróżnienie ma istotne znaczenie. Jeżeli okaże się, że w danym przypadku wymagane będzie uchwalenie planu miejscowego lub jego zmiana, może okazać się, że dany grunt przestanie być atrakcyjny jako potencjalna lokalizacja inwestycji. Przejście procedury uchwalenia lub zmiany planu miejscowego jest bowiem procedurą czasochłonną oraz skomplikowaną.

Odrolnienie działki i co dalej?

Jeżeli miejscowy plan przewiduje już możliwość przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze, kolejnym krokiem jest wyłączenie działki z produkcji rolnej. Decyzja o wyłączeniu działki z produkcji rolnej musi poprzedzać wydanie pozwolenia na budowę. Decyzje o wyłączeniu z produkcji rolnej wydaje starosta właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Z uzyskaniem powyższej decyzji wiązać się będzie obowiązek uiszczenia opłaty jednorazowej oraz opłat rocznych (chyba że wyłączenia z produkcji rolnej dokonano na cele budownictwa mieszkaniowego w przypadku budynku jednorodzinnego do 500 m2 lub na cele budynku wielorodzinnego do 200 m2 na każdy lokal mieszkalny).

Pozwolenie na budowę

Po uzyskaniu decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej inwestor może wystąpić o pozwolenie na budowę. Przejście procedur związanych z przekształceniem gruntu rolnego w budowlany może okazać się procesem czasochłonnym, jeżeli konieczne okaże się uchwalenie planu miejscowego lub jego zmiana. Niezależnie od powyższego, inwestycje zrealizowane na gruntach rolnych przekształconych w budowlane mogą okazać się przedsięwzięciami bardzo lukratywnymi, co stanowi skuteczną zachętę dla wielu inwestorów dla ich realizacji.

Podstawa prawna:

art. 6 – art. 14 ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 2004, Nr 121, poz. 1266 ze zm.)

Art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2012 poz. 647 ze zm.).

żródło: Kancelaria Prawna Spaczyński, Szczepaniak i Wspólnicy S.K.A.